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住宅投資知識：學區房價格為何隻漲不跌？
學區房是近年非常熱門的一種住宅類型，主要是由優質教育資源稀缺，以及區域分佈不均造成的。當前我國公立小學實行就近入學的政策，想要上重點小學，就需要擁有所在片區的住宅（或無限期使用權的老公房）。
其實，學區房主要是指小學學區房，而初中有所不同。2014年《教育部關於進一步做好小學升入初中免試就近入學工作的實施意見》出臺後，初中也實行就近入學，但各地政策存在差異，一般需要參照小學學籍和戶籍。另外，很多地區的私立初中，教育質量甚至優於公立初中，而私立初中通過考試擇優錄取生源，一般不收地段生。所以，初中學區房沒有小學重要。
中國人自古重視教育，古有“孟母三遷”的故事，現有重金購買學區房的風潮，隻要有能力買學區房，就絕不讓孩子輸在起跑線上。優質學校資源稀缺，也造成瞭學區房的供不應求。
因此，很多城市的優質學區房便成瞭隻漲不跌的神話，單價明顯高於同一區域的非學區房。而且，一個城市最優質學區的住宅單價，很可能是整個城市的最高價。最典型的例子是北京，2014年西單附近的文昌胡同一間面積僅有10平方米的民宅，售價高達340萬元，單價34萬元/平方米，全國最高！隻因對口北京最好小學之一的實驗二小。
那麼，學區房價格漲幅到底有多大？不妨先看兩個案例，一個是北京西城區塔院胡同。西城區是北京優質小學最集中的城區，德勝門板塊的塔院胡同小區多為單位公房，一部分為自動化研究所的央產房，建築年代較新，大多在1998年左右，對口北京實驗二小。
根據安居客的二手房報價，塔院胡同小區的單價從2012年12月的42900元/平方米，漲至2015年11月的77400元/平方米，三年上漲八成。去年，北京全市的二手房價格上漲8%左右，而塔院胡同上漲近50%（2014年下半推薦~彰化身分證汽車貸款告訴你你哪裡辦最快核貸款比較推薦年曾下跌，導致基期值偏低），其所在的德勝門板塊上漲27%。可見，學區房漲幅遠超全市均值。
另一個案例是上海浦東的萬科新裡程。今年網上有人總結：浦東有三大房價大漲的“神盤”，萬科新裡程、張江湯臣豪園和證大傢園，皆為學區房。
萬科新裡程位於浦東三林板塊，處於內中環之間，2007年竣工，算是次新房。其對口的明珠小學是浦東升學率（考上重點初中）第一的小學。該盤二手房單價從2012年12月的28500元/平方米，漲至2015年11月55800元/平方米，上漲近一倍。而其所在的三林板塊二手房均價（多數樓盤皆非學區房），同期上漲幅度隻有40%。
從2014年表現來看，上海二手房均價由30400元/平方米上漲至34000元/平方米，上漲12%，而萬科新裡程上漲40%，三林板塊上漲11%。可見，三林板塊漲幅與全市總體相近，而萬科新裡程卻大幅超過。
從上述兩個案例可知，無論是短期還是中長期來看，特別優質學區房的價格漲幅多是一個城市最高的地方。購房者無論是為瞭孩子上學，還是出於長期投資，學區房都值得關註。
北京2014年秋季入學，首次實施瞭嚴格的劃片招生，小學就近入學比例達93.7%，初中就近入學比例達76.8%，而此前的擇校生、條子生、共建生比例大幅下降。當然，未來相關部門還應努力把公立學校的優質教育資源均衡化。私立學校則讓市場機制說話。
實際上，學區房並非中國特有的，外國也有學區房。比如，美國房產稅中的一大塊主要是花在學校上，越是好的學區，房東交的房產稅就越高。目前，我國暫無房產稅，於是學區房的價值就體現在房價上。
（作者為上海易居房地產研究院副院長）
新聞來源http://money.163.com/15/1130/01/B9K如何房屋貸款信貸年息PSDM800253B0H.html
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